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            房贷怎么还最划算 你适合提前还房贷吗

            2016-05-19 16:25:31    来源:装修百科

            对于大多数买房人来说,跟他们最息息相关的无疑还是首付资金的下调和利率的下降。年内经过5次降息,目前房贷利率已经达到了史上最低,其中5年期以上商业贷款利率已经降至4.90%,而5年以上公积金贷款利率更是降至3.25%。

            • 对于不少首次购房的市民而言,贷款是一件比买房还头疼的事情。不仅需要关注银行的贷款利率水平,选择不同的贷款方式和年限也是一门功夫,在大量的专业名词面前,不少新手蒙查查。下面齐家小编就带大家一起了解下房贷怎么还最划算吧。

              房贷怎么还最划算

              1、等额本金并不省

              目前,等额本息和等额本金是购房者在贷款时就需选择的两大还款方式,等额本息是指在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息);等额本金则是指在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。一般来说,相同贷款年限,等额本金法比等额本息法支付的利息要少。

              乍看之下,一些人会认为等额本金法比较合算。然而,这其实是一种误解。利息的多少,在利率不变的情况下,决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小,而不是采用哪种还款方式。不论是等额本息法还是等额本金法,利率是相同的。不同的还款方式,其实质无非是贷款本金早还或晚还,造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用,进而影响利息的支出数量。换句话来说,由于提前偿还了部分本金,因而购房者就少借用了一段时间这部分贷款,自然支付的利息就少了,但绝不是银行“吃亏了”、购房者“节约了”。

              2、等额本息额度高

              目前,房贷利率的最低优惠已抬高至8.5折,而近期更是有“名存实亡”、“难觅踪影”的情况出现。对于过去那些以较低优惠利率获得的住房贷款来说,等额本金的方式不如说因为提前偿还了一部分,反倒是无法继续“享受”这部分低利率贷款了。

              另一方面,由于个人住房贷款在申请时有着“借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%”的规定,因此在购房压力较大的当下,对于那些想尽可能提高总贷款额度的购房者来说,初期每月还贷额较高的等额本金方式无疑会大大降低总贷款额度,从而远不及等额本息的方式来得实际可取。

              3、借贷期限应规划

              进一步的,贷款期限的长短也会影响总的利息支出和资金运转过程,未来还牵涉到是否要提前还贷的问题(包括何时、还多少等)。对于不少国内购房者而言,往往都会有着类似“早还早踏实”、“无贷一身轻”这样的想法。其实,贷款年限的长短、是否提前还贷仍然需要理性的分析,并根据自身情况来决定。

              一般来说,较长期限的贷款能获得更大限度的购买能力,帮助克服日益增加的购房压力。同时,一旦发生财务危机时,较低的每月还款会使购房者有更多的弹性去应对。但随着收入上升、压力降低,原本30年期的贷款也许你选择20年就还清了,那么为何不一开始就借20年的贷款呢?这样一来支付的总利息也会较低。

              就算要提前还款,也要看一下贷款的利率,如公积金贷款和优惠利率(如前几年的7折)贷款的客户首先就不必急于还款。由于这样的优惠利率甚至低于存款利率,购房者把用于提前还贷的钱存入银行的收益就要比利息高了。同时,对于手上还有其他更好的理财或投资项目的购房者,如果收益率明显高于贷款利率也较为稳定,那自然更没有必要选择提前还贷了。

              4、提前还贷需计算

              另外,不同还款方式也决定了提前还贷的划算与否。比如,已进入还款阶段中期、使用等额本息还款法的购房者,由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出,如果中期之后提前还款,更多偿还的是本金,实际节省的利息有限;又如还款期已达到1/4、使用等额本金还款法的购房者,此时月供的构成中本金已开始多于利息,提前还款也不利于有效节省利息。购房者对此不妨咨询一些专业人士,进行较为详细的计算和对比。

              当然,如果一开始就有提前还款的计划,那么等额本金还款法由于前期还的本金多,所以提前还款时利息的支付就小,在贷款时间相同的条件下,等额本金还款法较为合算。值得注意的是,由于不同银行对于提前还贷在手续、政策规定上都有所不同,购房者应在贷款初期就对此有所了解,包括是否要缴纳一定金额的违约金、需要提前多久申请、有哪些提前还贷方式(如减少利息、缩短时限)等等,再根据自身实际情况做出选择。

              你适不适合提前还房贷

              一、一般三种情况下,不建议提前还贷

              1、如果你正享受着公积金贷款或7折利率,那么不必急于还款。因为目前7折的5年期贷款利率低于5年期存款利率,即使是把这些钱存入银行,收益也要比提前还贷合适。如果提前还贷后再贷款购房,你就绝对不可能借到这么便宜的钱了。

              2、如果你选择的是商贷和公积金构成的组合贷款,提前还房贷一定要先还商贷。由于公积金贷款含政策性补贴的成分,所以,贷款利率比商贷低不少。

              3、做生意的买卖人,手里需要更多的流动资金,如果投资回报率高于贷款利率,则没有必要选择提前还贷。

              二、两类人可提前还款

              1、目前还处于还款初期和执行上浮利率的贷款人可以考虑提前还房贷。还贷初期的朋友,在贷款的前几年,本金基数大,利息相应也高,如果手头有闲置资金,而又没有较好的投资方向,提前还贷也是一个不错的选择。

              2、执行上浮利率的贷款人,由于执行上浮利率已经较高,所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款,相对会比较划算。

              总结:以上就是小编为大家介绍的房贷怎么还最划算的内容了,希望可以有效的帮助到大家;伙伴们如果有什么好的建议,期待与小编交流哦,更多资讯请关注齐家网。

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